ニッセイJ-REITファンド(毎月決算型)・中身は全く良いところ無し

(2018年3月時点)

国内不動産が投資対象なので投資先に問題を感じない。だがしかし運用成績がインデックス型投資信託に劣るので、高い手数料と信託報酬を支払ってまで投資する価値は感じない。その割には1800億円近い資金が集まっており、高い分配金利回りの効果だと思われる。なおREITの配当金は3割しか占めていないので、マヤカシの分配金である事を認識しよう。

ニッセイJ-REITファンド(毎月決算型)

  • 投資先不動産の配当利回り4%に対して、現時点の分配金利回りは約10%
  • REITの配当収入が分配金に占める割合は3割程度で、7割程度はタコ足分配か
  • 運用成績も運用目標に対して長期で負けていて、投資する意味が無い
  • 中身は「半人前」なのにコストだけは「一人前」だ


 


不動産は毎月分配目的としては、最適な投資セクターなのだが・・・


ニッセイJ-REITファンド(毎月決算型)の投資対象は、国内証券取引所に上場する不動産投資信託(J-REIT)です。不動産から得られる家賃収入は、昔から、安定した定期収益源としての歴史があります。毎月分配目的の投資対象として、REITを選ぶ視点には問題がないと感じています。

個人投資家からの人気も高く、現在は1,800億円程度の資金が運用されています。ただ、基準価額の推移を見てみると、とても気になる傾向があります。

ニッセイJ-REITファンド(毎月決算型)の基準価額と純資産残高の推移


投資信託マニアの管理人としては、基準価額と「分配金を再投資した基準価額」の乖離が、とても大きい状況には問題を感じざる得ないですね。なぜなら、身の丈に合わない分配をしている可能性が高いからです。



分配金を見れば、ニッセイJ-REITファンドの問題がとても分かる


ニッセイJ-REITファンド(毎月決算型)は、過去3年間は毎月40円を分配しています。前回チェックした時は月50円でしたから、分配金を減額していますね。

気になるのは、分配金利回りです。2018年度3月時点で、分配金の利回りが10%近くもあります。ここ5年間は8~10%の利回りで、正直、高すぎます。2012年以前の分配金利回りは16%近くあったようですから、やはり、大昔から異常な分配金を出す常習犯だったようです。

ニッセイJ-REITファンド(毎月決算型)の分配金利回り


このような「分配金利回り10%」が高すぎるとの感覚が無いから、問題のあるファンドに手を出してしまう訳です。そもそも、ニッセイJ-REITファンドのポートフォリオ全体の配当利回りはたったの4%ですから、10%近い分配金利回りを補える訳がないのです。

参考分配金利回りと配当利回りの違い
参考Q&Aコーナー毎月分配型のメリットを良く勉強せよとのご意見

ニッセイJ-REITファンド(毎月決算型)のポートフォリオの予想配当利回り


実際に分配金の内訳を調べてみると、不動産からの安定収入(当期の収益)が占める割合は、平均してたったの3割です。

販売用資料ではなくて、運用報告書をよく調べる必要がありますので、ここまで初心者がチェックするのは難しいと思います。ただ、業界的に過剰分配が常習化していますから、自分の大切な資産を守るためには、手間を惜しんではいけません。

ニッセイJ-REITファンド(毎月決算型)の分配原資の内訳


40円の分配金を支払うのに、不動産収益は6円しかなかったりしたら、いったいどうやって賄うのでしょうか。基本的には、それはあなたの元本に手を付けるしかない訳で、それによって加速がついたように、基準価額が下落してゆく事になるのです。



管理人ならば、透明性の高いインデックスファンドに代替する


ニッセイJ-REITファンド(毎月決算型)の身の丈に合わない分配が問題だと言ってきましたが、この投資信託はアクティブ運用の投資信託であるにもかかわらず、参考指数の東証REIT指数(配当込み)を上回るリターンが出せていない点でも失格と言えます。

例えば、ノーロード(手数料無料)で購入できる、同じ指数をベンチマークとする<購入・換金手数料なし> ニッセイJリートインデックスファンドに、完全に運用成績で負けています。この時点で、投資する価値は全く無いといってよいです。

ニッセイJ-REITファンド(毎月決算型)と代替えとなるインデックスファンドとのリターン比較


この<購入・換金手数料なし> ニッセイJリートインデックスファンドをSBI証券の投資信託・定期売却サービスを利用して自作の毎月分配型投資信託にする形で購入しても良いですし、当サイト管理人の場合は上場インデックスファンドJリートを買い付けて、隔月でタコ足でない分配金を受け取っています。

本来のJリートの配当利回りの水準で定期売却を行えば、Jリートの価格が暴落でもしない限り基準価額は必要以上に下がらず、一生涯、今ある資産から利益を上げ続けることができます。知らないってのは、本当に怖い事ですね・・・・。



ニッセイJ-REITファンドの概要


購入手数料:上限2.16%(税込み)
信託報酬:年率1.08%(税込み)
信託財産留保額:なし
償還日:無期限(設定日・平成18年6月21日)
運用:ニッセイアセットマネジメント株式会社



ニッセイJ-REITファンドの購入先


ニッセイJ-REITファンドで分配金をもらいたい場合、下記の証券会社で購入が可能です。ただし手数料が2.16%もフルで取られるので、ご注意ください。

インデックスファンドならば手数料も無料ですし、毎年の信託報酬も半額程度にコストが抑えられます。どっちが得なのか、算数が出来なくても分かると思います。

手数料2.16% SBI証券楽天証券マネックス証券


 


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