ニッセイJ-REITファンドは評判倒しの投資信託:初心者向け解説



国内の不動産(REIT)を投資対象に選んでいるため投資先に問題は感じないのだが、運用成績がインデックス型投資信託と同等なので、高い手数料と信託報酬を支払ってまで投資する価値は感じない。その割には2500億円近い資金が集まっており、高い分配金利回りの効果だと思われる。なおREITの配当金は3割しか占めていないのでマヤカシの分配金である事を認識しよう。

(2014年11月時点)

●毎月分配型投資信託に、良質な投資信託が存在しない事に早く気づくべき



 


ニッセイJ-REITファンドの真の姿はこんなもん

※2013/11~2014/10の成績を元に算出

・運用(価格の上昇含む)利回り15%に対して、現時点までの分配金利回りは10%
・REITの利回り3%に対し、分配金利回り10%は変だろと自分自身に問い直すべき
・チャートだけ見ると分配金の水準は健全な状態。だが真の姿はREITの配当収入が分配金に占める割合は3割程度で、まったく安定収入で補えていない状況
過剰分配のせいで過去5年間に得られるはずだった利益41%程度を取り逃がしている



 ニッセイJ-REITファンドのイメージ


ニッセイJ-REITファンド(毎月決算型)の主要な投資対象は、国内の証券取引所に上場している不動産投資信託(J-REIT)です。投資対象にREITを選ぶ視点は問題ないと感じます。

ただしアクティブ運用なのにベンチマークが存在しません。正直言って運用成績について判断が出来ませんが、参考指数としては、東証REIT指数(配当込み)を設定されており、何とか許容範囲内ですかね。

ただし参考指数とほぼ同等の運用成績のようですから、普通に低コストのインデックス投信を買えば良いでしょ??と思います。

ニッセイJ-REITファンドと参考指数の差、基準価額の推移等


組入銘柄数は39銘柄で、構成ポートフォリオの予想配当利回りは約3%です。まぁREITの価格は相当値上がりしていますから、3%程度が妥当な値という事です。

ですが分配金利回りは10%程度、明らかに過剰な事が分かりますよね?

当然、分配金の内訳を調べてみると不動産からの配当収入は3割しか占めていません。このような過剰な分配金がどのような影響を与えるかと言うと、過去5年間で得られるはずだった41%もの利益を取り逃がす事になります。(全て再投資した場合です)

⇒参考Q&Aコーナー:毎月分配型のメリットを良く勉強せよとのご意見


2014年9月末時点の純資産総額は2491億円と、非常に人気が高いことも資金の集まり具合を見ると分かりますね。ただし2011年の4月から隔月分配から毎月分配に方針を変更しています。分配利回りが高くて毎月分配型だと資金が集まりやすいからだろうと思います。

なお運用成績も大した事が無いのですが、購入コストや信託報酬はなぜか非常に高いです。国内のREITに投資する事が出来るインデックス型投資信託と成績が同等ですから、高い手数料を支払って投資する価値は全く無いですね。管理人なら、絶対に買う事は無いです。

コスト半分以下のノーロードで購入できる「SMT J-REITインデックス・オープン」に運用成績でも負けていますからね、投資価値はまるで無いです。

ニッセイJ-REITファンドとインデックス投資信託との比較


上記SMT J-REITインデックス・オープン以外では、同じニッセイアセットマネジメントが作っているインデックスファンド、「ニッセイJリートインデックスファンド」でも十分です。

同じニッセイでも、ボッタクリファンドとマトモなファンドが共存していますので、間違っても変な方を選択しないように注意しましょう。

なお、ご紹介した2つのインデックスファンドは、分配型投信の無い、分配金再投資型のファンドです。しかしSBI証券の投資信託・定期売却サービスを利用すると、再投資型ファンドを分配型ファンドのように利用する事が出来ます。

本来のJリートの配当利回りの水準で定期売却を行えば、Jリートの価格が暴落でもしない限り基準価額は下がらず、一生涯今ある資産から利益を上げ続けることができます。

知らないってのは、本当に怖い事です・・・・。



ニッセイJ-REITファンドの概要

購入手数料:上限2.16%(税込み)
信託報酬:年率1.08%(税込み)(運用管理費用込)
信託財産留保額:なし
分配金の取扱:年12回

資産構成
  J-REIT : 97.9%
  短期金融資産等  : 2.1%
償還日:無期限(設定日 平成18年6月21日)
運用:ニッセイアセットマネジメント株式会社



ニッセイJ-REITファンドの購入先

ニッセイJ-REITファンドで分配金をもらいたい場合、下記の証券会社で購入が可能です。ただし手数料が2.16%もフルで取られるので、ご注意ください。既にご紹介したインデックスファンドは手数料も無料ですし、どっちが得なのか、算数が出来なくても分かると思います。

手数料2.16% SBI証券楽天証券マネックス証券


 続き:ニッセイJ-REITファンドの販売用資料に書かれない実態
       (やや上級者向けとなります


 

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