ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)・・・これも投資に値せず

(2018年1月12日更新)

参考指数である東証REIT指数(配当込み)に連動するインデックス投信に劣る運用成績であり、高コストな分、わざわざ購入する価値が無いアクティブ型投資信託。分配金も超過剰に出しており、運用益の積立も無いために、今後も基準価額が下落すると思われる。

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)

  • REITの配当収益4%に対して分配金利回りは6%、数字が合わない不思議な状況
  • REITの配当収入では、分配金をまったくカバーできていない
  • 同じニッセイグループの超低コストインデックスファンドに成績が負ける不甲斐なさ


 


2つの基準価額がこんなにも差が開くのは、どう考えても変でしょ


ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)は、国内の不動産投資信託証券(J-REIT)に投資します。不動産の家賃収入は安定収益の王道ですから、投資対象としては良いと考えます。

ただし、ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)にはいくつか問題点があります。基準価額と、分配金を再投資したと仮定した場合の基準価額の、2つのグラフの乖離が大きくなっている現象に注目してください。

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の基準価額の推移


このような傾向の投資信託では、身の丈に合わない分配金を出している可能性がとても高いです。投資原資(つまりあなたの元本)を削って、資金をひねり出す過剰分配になっているという事です。



分配金の出し方を見ると、ニッセイJリートオープンの実態がよく分かる


ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)は、設立時から一貫して月40円の分配金を出していました。しかし2013年から突如、3カ月に1度のペースで640円もの分配金を出す方針に切り替えています。ハッキリ言って、「なんだこりゃ??」という感じです。。。

ここ1年ほどの分配額は減っているものの、この傾向変わらずです。とんでもない分配のせいで、2013年~2014年頃の分配金利回りは20%と、どう考えても非現実的なというような数字に化けてます。

ニッセイJリートオープン(毎月分配型)の分配状況


(さすがに2017年の半ばくらいから、変すぎる分配金が出なくなっていますが、もしかしたら金融庁あたりに睨まれたのかもしれません。金融庁はこの時期、長官が直々に、毎月分配型投資信託の不誠実さを大問題にしていましたからね。)

この変な分配金の意味するところは、もちろん分配金利回りを高くするやり口でもありますが、それに加えて、庶民が心理的に安心して買えそうな値段に基準価額を「調整」する、新手の「目くらまし」だと思われます

投資の事を分かっていない人は、「基準価額は安いほうがお得だ」と完全に勘違いしていますから、下記のように高くも安くもないような「ちょうど良い塩梅」の値づけでお茶を濁す方が良い訳です。

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の基準価額


現在の基準価額は、10000円台まで下落しており、「お手軽」な位置づけです。これだったら「将来は値上がり期待もある」とか適当な事を言えるので、販売しやすいでしょうね。

分配金を減額した現在の分配金利回りは、6%です。それでもまだまだ高いと考えます。投資対象の予想配当利回りは4%程度ですから、まだまだ過剰です。実際にはファンドの運用経費が抜かれる事を考えると、我々投資家が受け取れる配当利回りは3%台にまで落ち込むはず。

ポートフォリオの予想配当利回り


一時期に比べてREIT価格が下落したので、REITの利回りは、少し上昇しています。というか、リーマンショッククラスの大暴落が発生して、ようやくREITの配当利回りは、8%台になる訳ですよ。この事実を理解していれば、分配金利回りが異常だとすぐに分かるはずなんですけどね。

J-REITの配当利回りと長期金利の推移


このように、分配金利回りと配当利回りは全く違いますから。これが分からないから、金融機関のカモになるのです。当サイトを読んで頂ければ、投資信託選びが慎重になるはずです。

付け加えると、下記、毎月の分配金(青線)がREITからの配当収入(赤枠)でカバーできていない状況が毎月のように発生しているのが分かります。じゃあその差額はどこから分配するのかと言えば、基本的にはあなたの投資元本を取り崩して、分配金と称している訳です。

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の分配原資の内訳


また、愕然とする状況がもう1つあり、運用益の積立金である分配準備積立金は現時点でゼロです。今後は、投資原資の取り崩しの激しさは、今後も変わらない事でしょう。

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の分配準備積立金



ニッセイ Jリートオープンは、運用成績から見ても投資対象にならず


驚きの分配実態でしたが、肝心の運用成績はどうなのでしょうか。ニッセイ Jリートオープンは、ニッセイ基礎研究所から不動産市場およびJ-REIT市場に関する調査・分析等の助言を受け、ファンドの運用に活用するアクティブファンドです。

という事は、当然のことながら参考指数の東証REIT指数(配当込み)に勝利して、同じニッセイアセットマネジメントが運用してニッセイ基礎研究所の助言など一切受けずに同じ指数と連動するだけの成績を目指すインデックスファンド、<購入・換金手数料なし> ニッセイJリートインデックスファンドに勝って当然なわけです。

しかし、実態は以下のような状態です。高いコストを支払うニッセイ Jリートオープンは、コストが4分の1のインデックスファンドに勝利できないのです。これでは全く投資する意味がありません。こういった現実をよく見てから、投資をしなくてはなりませんね。

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)とインデックスファンドの基準価額の差異


なお、<購入・換金手数料なし> ニッセイJリートインデックスファンドは無分配の投資信託です。「アタシは毎月分配型が欲しいんだ」という人なら、このファンドをSBI証券の投資信託・定期売却サービスを利用して買えば、はるかに低コストでタコ足にならない毎月の分配金を受け取る事ができます。

ニッセイアセットマネジメントは今回の投資信託以外にも、中身が非常に似通った投資に不適な投資信託、ニッセイJリートファンドなるものも出しています。非常に困ったもんですわ。



ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の概要

購入手数料:上限2.16%(税込み)
信託報酬:年率1.08%(税込み)
信託財産留保額:なし
償還日:平成32年5月12日(設定日:平成22年2月22日)
運用:ニッセイアセットマネジメント株式会社



ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の購入先

それでもニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)は、下記の証券会社で購入が可能です。

手数料2.16% 楽天証券SBI証券


 


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