新光J-REITオープン・・・選んではいけないインデックスファンドの代表例

(2017年11月21日)

投資対象先にREITを選ぶ点は問題ない。ただし分配金の中身はREITからの配当金が1割しかない驚くべき状況。購入手数料や信託報酬などのコストも割高で、採用する必要はまったくないと言える。インデックスファンドと言っても、こういう酷いのもあるから気を付けねばならない。

新光J-REITオープン


  • 分配金の水準は不健全な状態で、REITの配当金が占める割合は驚きの1割
  • 身の丈に合わない分配の影響で、基準価額の下落が続く
  • 相場が好調な時期に再投資ではなく異常な分配金を貰い続けた人は、42%の利益を取り逃がしている
  • 同程度の運用成績のインデックスファンドに投資していれば宜しい


 


新光J-REITオープンは分配金の出し方が異常


それでは、新光J-REITオープンの分配履歴からチェックしていきましょう。設立時は25円の分配金でしたが、現在は毎月70円の安定した分配金を出していますね。この安定感が、REITの収益から本当に補っているか確認しなければなりません。

新光J-REITオープンの分配履歴


分配金の利回りは一時期は11%近くまで下落したのですが、再び上昇して現在では17%台にまで到達しています。ここ3年のREIT価格の上昇に対して、17%の利回りが本当に達成可能なのか管理人は疑問です。

通常はREITの価格が上がると、利回りは低下します。それなのに利回りが上昇するのは、どう考えてもおかしいですよね。

新光J-REITオープンの分配金利回りの推移


実際に、ベンチマークの東証REIT指数(配当込み)の利回りは、現在たったの3.6%です。新光J-REITオープンの17%を超える分配金利回りの水準がいかに異常な値であるか、理解できるかと思います。

東証REIT指数の配当利回りの推移


分配金の内訳を調べてみると、REITからの配当金収益が占める割合は1割程度と、非常に酷い状況が続いていますね。ここまで当期の収益が少ない投資信託も珍しいです。しかも、3年前にチェックした時と状況が変わっていないので、分配方針に問題のある状況が続いているという事です。

新光J-REITオープンの分配原資の内訳


あなたの利益はどうなるかについても、言及しておきましょう。過剰な分配金を出されると、最終的な損益に多大な影響を与えます。特に相場が好調な時期で、この過剰分配の影響が顕著に現れます。とても分かりやすいので、REITの価格上昇が大きかった2014年頃のチャートで説明してみましょうか。

新光J-REITオープンの価格の推移


相場が好調だった2014年までの過去5年間で、分配金を受け取った場合の総損益は+71%でした。いい感じで増えたと思うでしょ? 実は再投資をキチンとやっていれば、+113%だったのですね。

つまり、意図せずにアホみたいな分配金(自分の投資原資)を出されたおかげで、約42%の利益を取り逃がしています。1000万円の投資額だとすると、420万円も利益を取り逃がした勘定です。毎月、なんとなく口座に分配金が振り込まれると、何も問題ないと思ってしまうかもしれませんね。

でもちょっと考えただけで、これはとてつもない利益の獲得機会を逃していると判断できる人は、投資で見えてくる世界がずいぶんと違ったものになるのではないでしょうか。少なくとも管理人は、そう思います。



超低コストのインデックスファンドを買っとけば良いのではないでしょうか


では、どうすれば良いのか。答えは簡単で、まともなインデックスファンドに代替すれば良いだけです。例えば<購入・換金手数料なし> ニッセイJリートインデックスファンド(税抜き信託報酬0.25%)のような、新光J-REITオープンの半額以下のコストのインデックスファンドを選ぶと、リターンも向上します。

新光J-REITオープンの代替えとなる投資信託


もう一度お伝えしますが、新光J-REITオープンを購入して得られる分配金の9割は、不動産からの家賃収入ではなくて、ほとんどがあなた自身の元本の取り崩しです。あなたは新光J-REITオープンを買う事で、このファンドに0.7%強のコストをかけて、元本の取り崩しをしているのです。

もう計算するまでもないですが、このようなアホらしい投資信託など利用せずに、良質なインデックス型投資信託を利用するべきです。

なお、ご紹介した<購入・換金手数料なし> ニッセイJリートインデックスファンドは、分配型投信ではなくて「分配金再投資型」の投資信託です。しかし、SBI証券の投資信託・定期売却サービスを利用すると、再投資型ファンドを分配型ファンドのように利用する事が出来ます。

管理人が指摘したように、本来のJリートの配当利回りは4%に満たない水準ですから、その水準で定期売却を行えば、Jリートの価格が暴落でもしない限り基準価額は下がらず、一生涯、今ある資産から利益を上げ続けることができます。



新光J-REITオープンの概要

購入手数料:上限2.16%(税込み)
信託報酬:年率0.702%(税込み)
信託財産留保額:0.1%
償還日:無期限(設定日 平成16年4月23日)
運用:新光投信株式会社



新光J-REITオープンの購入先

新光J-REITオープンで分配金を得たい場合、下記の証券会社で購入が可能です。証券会社によって手数料が異なりますので、ご注意ください。

手数料1.08% SBI証券楽天証券
手数料1.62% :みずほ証券


 


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